6 опасностей альтернативной сделки с недвижимостью

6 опасностей альтернативной сделки с недвижимостью

В отличие от обычной сделки купли-продажи жилья, где участвуют 2 стороны (одна продает квартиру, а вторая покупает эту квартиру), в альтернативной сделке участвуют минимум 3 стороны, а в процессе купли-продажи находятся одновременно минимум 2 квартиры.

В «простой» схеме альтернативы задействованы 3 стороны (это минимальное количество участников альтернативной сделки и потому она считается простой):

  • продавец первой квартиры;
  • покупатель первой квартиры;
  • покупатель второй квартиры – это как раз тот человек, который приносит в сделку «живые» деньги.

Альтернативная сделка может касаться и бо́льшего количества квартир (от 2 до 5), тогда такая сделка с недвижимостью называется «цепочкой».

Например, вы выставляете на продажу свою квартиру большого метража и вместо нее приобретаете две квартиры поменьше, с доплатой или без (разъезд).

Возможна и обратная ситуация – вы продаете несколько квартир поменьше и покупаете одну побольше (съезд). Если квартир больше пяти, то сделку обычно разбивают на несколько альтернативных и/или прямых.

6 опасностей альтернативной сделки с недвижимостью

Не всегда бывает достаточно денег, чтобы сначала купить новое жилье, а потом не спеша продать старое. Обычно люди продают имеющееся жилье, поэтапно решая вопросы проживания семьи, поиска новой квартиры, ее покупки и переезда. Чтобы упростить эту ситуацию, применяют альтернативную продажу квартиры.

Да, можно. Но мы рекомендуем воспользоваться помощью риэлторов, потому что требуется квалификация для подготовки целого пакета документов, согласований и договоренностей между всеми сторонами, с учетом особенностей альтернативных сделок для каждой из них.

Для простоты понимания и проведения альтернативной сделки её можно разбить на несколько шагов:

6 опасностей альтернативной сделки с недвижимостью

Шаг 1. Составление плана действий, оценка своей квартиры, которую продаете и поиск и оценка квартиры, которую планируете приобрести

Если вы решились на такую сделку, то первым делом надо оценить свою квартиру – самостоятельно или с помощью риэлторов. Это поможет вам правильно спланировать бюджет предстоящей покупки и понять сколько денег не хватает и какой кредит вам, возможно потребуется.

Параллельно подыскивайте и оценивайте варианты квартиры для покупки. Также подумайте о возможной доплате за приобретаемую квартиру и источниках ее осуществления. Как вариант можно одолжить у родственников или обратиться в банк за ипотечным кредитом.

Имейте в виду, что поиск альтернативной квартиры может занять несколько месяцев.

Шаг 2. Поиск покупателя на квартиру

Этот этап является решающим, поскольку именно вырученные от продажи квартиры деньги вы используете для покупки другого жилья. Когда покупатель найден, с ним заключается договор задатка или аванса, что будет гарантировать вам серьезность его намерений.

Шаг 3. Проверка и оформление документов на квартиры

Покупателю квартиры необходимо предоставить документы, подтверждающие ее юридическую чистоту. Аналогичные документы запросите у продавца второй квартиры.

Удостоверьтесь, что в приобретаемой квартире не будет зарегистрированных в ней лиц на момент подписания основного договора и что квартира перейдет к вам без обременений и ограничений прав на нее.

Только после этого оформляются договоры задатка или аванса, затем – договор купли-продажи одной квартиры и второй договор купли-продажи квартиры. Договор может быть заключен в простой письменной форме или заверен нотариально по договоренности сторон.

Важно, чтобы действия всех участников сделки были скоординированы. В противном случае сделка растянется во времени и появятся дополнительный риск.

Отдельным пунктом в договоре следует согласовать сроки переселения из одной квартиры в другую, чтобы после фактически завершенной сделки сторонам не пришлось долго ждать, пока из квартиры съедут предыдущие жильцы.

Да, нужно. Несмотря на то, что продажа недвижимости и покупка альтернативной квартиры происходят одновременно, эти сделки с точки зрения налогообложения рассматриваются отдельно.

 Это значит, что при продаже недвижимости, если она находилась в его собственности менее 3-х лет, продавец должен заплатить НДФЛ (13% от налогооблагаемой базы).

Покупатель и продавец квартиры имеют право на получение налоговых вычетов (подробнее см. ниже).

6 опасностей альтернативной сделки с недвижимостью

Налогооблагаемую базу можно уменьшить, применив один из двух налоговых вычетов (на выбор продавца):

 Вычет в размере 1 млн рублей: вычитается из цены продажи квартиры, на оставшуюся сумму начисляется налог. Если стоимость недвижимости меньше 1 млн, то от уплаты НДФЛ продавец освобождается. Вычет в размере 1 млн рублей может быть применен один раз в год;

 Вычет в размере расходов (или в размере затрат) на первоначальную покупку этой квартиры: из стоимости приобретенной квартиры вычитается стоимость проданной квартиры, и полученная разница умножается на 13%. При таком виде вычета налог фактически начисляется на прибыль от продажи квартиры.

6 опасностей альтернативной сделки с недвижимостью

Покупатель также имеет право на получение налогового вычета. В этом случае он уменьшает свою налогооблагаемую базу (база может равняться размеру зарплаты за несколько лет) на сумму фактически понесенных расходов на покупку квартиры.

Такой вид вычета может применяться несколько раз, но в сумме не должен превышать 2 млн рублей, то есть максимальная сумма, которую получится вернуть по такому виду вычета – 260 тысяч (2 млн рублей х 13%). Если квартира приобретена в браке, то каждый из супругов имеет право на налоговый вычет, т.е. можно вернуть 260 тысяч х 2 = 520 тыс. рублей.

Если собственников квартиры больше, то право на налоговый вычет есть у каждого из них. Использование материнского капитала уменьшает сумму налогового вычета.

Кроме того, если квартира куплена в ипотеку, покупатель имеет право на еще один вычет – на сумму уплаченных по кредиту процентов. Его размер не может превышать 3 млн рублей.

Покупатель квартиры не может вернуть НДФЛ только в одном случае: если он приобрел жилье у близкого родственника.6 опасностей альтернативной сделки с недвижимостью

При осуществлении подобных сделок существует риск, что Росреестр зарегистрирует право собственности только по одному договору, а не по двум. Так как альтернативная сделка состоит из двух самостоятельных сделок купли-продажи недвижимости, есть вероятность, что Росреестр откажет в регистрации одной из них по той или иной причине. 

Для того, чтобы право собственности по двум договорам было зарегистрировано одновременно, стоит указать в обоих договорах, что переход права собственности регистрируется Росреестром при одновременной регистрации всех переходов права собственности на все участвующие в сделке квартиры. О возможности включения такого положения в договор говорит ст. 157 ГК РФ «Сделки, совершенные под условием».

Если используются кредитные средства для покупки квартиры — появляются дополнительные сложности. В сделке появляется еще одна сторона в лице банка, и может потребоваться больше времени для согласования условий договора.

Если квартира находится в залоге у банка. В таком случае вам придется получить разрешение банка на продажу квартиры, а также выполнять установленный банком порядок и условия совершения сделки.

Несоответствие ожиданий и запросов собственников квартир реальной ситуации на рынке недвижимости может привести к тому, что продавцу придется увеличить сроки сделки, например, из-за того, что он не может найти подходящую альтернативную квартиру. Это, в свою очередь, может не устроить будущего покупателя, вынужденного ждать, пока собственник квартиры найдет подходящий вариант.

  • Плюсы:
  •  Возможность дополнительного снижения цены, если у продавца уже подобрана альтернативная квартира;
  •  Юридическая чистота недвижимости будет тщательно проверена, возможно даже не одним юристом;
  •  Можно сразу въехать в новое жилье;
  •  Не нужна сумма наличных или безналичных денег на руках.
  • Минусы:
  •  Большая комиссия риелтора (альтернативные сделки сложны в организации);
  •  Риск выхода участников сделки;
  •  Длительность процесса;
  •  Необходимость согласовывать действия 3 и более сторон.

Что значит альтернативная продажа квартиры рассказывают специалисты АН Владис

В объявлениях о продаже недвижимости нередко можно встретить слова «альтернативная продажа» или просто «альтернатива». В этой статье мы рассмотрим, что это значит, стоит ли опасаться таких сделок и с какими нюансами придется столкнуться в процессе.

Разбираемся в термине альтернативная сделка

Альтернативная продажа квартиры или альтернативная сделка – это противоположность к свободной сделке (такие слова тоже можно встретить в объявлениях).

Суть такой операции заключается в том, что продавец жилья планирует тут же потратить полученные от покупателя средства на приобретение другой жилплощади, и регистрация обеих сделок будет производиться одновременно, а средства перечисляются при помощи счета или ячейки в банке.

Таким образом, договора подобного вида отличаются тем, что в сделке принимают участие минимум 3 человека, представляющих разные стороны:  

  • Покупатель, желающий приобрести жилье;
  • Продавец — покупатель, который избавляясь от одной жилплощади, в то же время обзаводится другой;
  • Продавец, владеющий интересующей продавца — покупателя недвижимостью.

 

Если, например, продавец — покупатель желает получить две квартиры, а продает одну, количество участников в цепи возрастает. Тем не менее, для каждой сделки собирается собственный пакет документов и оформляется отдельный договор. Стоит отметить, что в законах и нормативах такого термина, как «альтернативная продажа квартиры» найти нельзя. Хотя незаконным соглашение от этого не становится, просто приобретает ряд характерных особенностей:

 

  • Средства имеют строго определенное назначение и направляются на приобретение объекта недвижимости;
  • Продавец — покупатель обладает правом отмены, когда может отказаться от уговора с покупателем, если не сумеет подобрать подходящую квартиру для себя;
  • Проживание на продаваемой жилплощади – на момент подписания документов продавец — покупатель и его семья остаются прописанными на своих квадратных метрах, которые продают.

Но наиболее выделяющейся особенностью альтернативной продажи квартиры является то, что часть денег передается при помощи расчетного счета, а другая – прямо в руки. Причиной этому служит факт, что очень редко удается продать и купить жилплощадь по одной цене, и кто-то в цепочке получает доплату. 6 опасностей альтернативной сделки с недвижимостью

Читайте также:  Полномочия финансового управляющего при банкротстве физлиц

Достоинства, недостатки и риски альтернативных сделок

Рассматривать альтернативную продажу квартиры следует с трех сторон – по числу участников договора, и для каждого из них обнаружатся свои плюсы и минусы:  

  • Для покупателя плюсом станет возможность купить квартиру по сниженной стоимости, а минусом – вероятность отмены;
  • Для продавца  — покупателя плюс в отсутствии необходимости съема, а минус в шаткости всей цепочки: если откажется продавец, придется отменять уговор с покупателем;
  • Для продавца плюс в том, что продавец — покупатель хорошо замотивирован, чтобы операция с недвижимостью состоялась, а значит, может предложить большую цену, чем другие потенциальные покупатели; к минусам же можно отнести то, что оформление договоров и регистрация сделки займет длительное время.

Чем сложнее цепочка договоров, тем больше с ней связано рисков. В данном случае наиболее уязвимая позиция оказывается у покупателя, который имеет в планах покупку альтернативной квартиры:

 

  • В ней могут быть прописаны не достигшие совершеннолетия или лишенные дееспособности иждивенцы, которых будет чрезвычайно трудно выписать, а суд учтет любую помарку в документах и организует восстановление статуса кво;
  • Продавец — покупатель вправе отменить сделку в любой момент;
  • Если на покупаемой жилплощади обитают квартиранты, выселить их будет возможно только по истечении срока аренды;
  • Действия всех сторон должны быть предельно согласованы, иначе сроки оформления могут затянуться до бесконечности;
  • Росреестр может отказать одной из сторон регистрации права собственности, тогда одна из других сторон рискует остаться без средств и без квадратных метров.

 

Альтернативная сделка: шаг за шагом

При альтернативной продаже квартиры все сложности пожинает в основном центральное звено – продавец — покупатель, для остальных участников порядок действий принципиально не имеет отличий от свободной продажи. Поэтому наша инструкция предназначена именно для продавца — покупателя.

Первая ступень

Стартовым шагом становится поиск партнеров, то есть покупателя на ваши квадраты и продавца, чью жилплощадь вы хотите купить.

Сейчас разумнее всего осуществлять поиск с помощью интернета, где много разнообразных порталов нужной направленности.

Однако можно воспользоваться и «дедовским» способом: расклеить объявления с параметрами жилпощади и своим номером телефона в своем районе и в том, где вы планируете поселиться.

Не скрывайте от двух других сторон, что планируете альтернативную продажу квартиры, они должны быть готовы к связанным с этим сложностям и согласны на риски.

Вторая ступень

Следующим этапом становится установление юридической чистоты покупаемой квартиры. Стоит отметить, что это обязательный этап и при свободной сделке.

Уточните у продавца наличие следующих бумаг:  

  • Свежая выписка из ЕГРН – она подскажет, сколько человек владеют объектом недвижимости и нет ли на нем обременений;
  • Выписка из домовой книги – поможет уточнить, кто прописан на данной жилплощади;
  • Выписка из ЕИРЦ – подскажет, не выписывался ли кто из жилья в последнее время и если да, то не включен ли он в защищенные законом категории;
  • Кадастровый паспорт жилья и справка из БТИ – эти документы необходимы, чтобы узнать, не проводилось ли неузаконенных перепланировок;
  • Паспорт продавца и письменное согласие его супруга/супруги на продажу.  

Такой же перечень документов продавец — покупатель должен предоставить для изучения покупателю своих квадратных метров.

Третья ступень

Когда все звенья цепи найдены, следует договориться о важных нюансах альтернативной продажи квартиры, в том числе о том, как будут производиться взаиморасчеты. Если вы выбрали банковскую ячейку, то о порядке закладывания и получения денег лучше проконсультироваться с сотрудником банка, который подскажет наиболее эргономичную схему.

Четвертая ступень

Далее следует оформить предварительное соглашение между всеми звеньями купле-продажной цепи. Этот документ станет гарантом будущего успеха. Документ напоминает договор купли-продажи, но форма может быть свободной.

Регистрировать бумагу в государственных органах или заверять у нотариуса не обязательно, достаточно лишь прописать условия совершения сделки во всех подробностях, проставить дату, паспортные данные всех сторон и подписи с расшифровкой.

Пятая ступень

Заключительным этапом альтернативной продажи квартиры, можно считать заключение договора и регистрацию его в МФЦ или Росреестре. Важно: при заключении договора и его регистрации должны присутствовать все собственники, участвующие в сделке.

Им понадобится иметь при себе паспорта, устанавливающие право документы на жилье и договор купли-продажи, кадастровые паспорта, заявление на регистрацию, квитанцию об оплате госпошлины.

Оплата государственной пошлины производится по отдельности для каждой из сделок, ее размер составляет около 2 000 рублей, обычно эти расходы несут покупатель и продавец — покупатель.

Регистрация права собственности занимает 10 дней, при заверенном нотариусом договоре это время сокращается до трех дней. При подаче документов важно не забыть получить расписку от получившего их сотрудника Росреестра или МФЦ.

Финансовые расчеты могут производиться как после подписания договора купли-продажи, так и после регистрации права – все определяется тем, как стороны договорились изначально.

Налоговое бремя

Статья 228 НК РФ гласит, что с продажи недвижимости уплачивается налог в размере 13% от полученного дохода. При этом если собственник владел недвижимостью достаточно долгое время, от уплаты он освобождается: раньше этот срок должен был составлять 3 года, с 2016 – 5 лет.

Кроме того, важно соблюсти еще ряд условий:  

  • Недвижимость обязана быть приватизирована;
  • Получение по договору дарения, в наследство или по договору пожизненной ренты.

Покупатель при альтернативной продаже квартиры вправе получить налоговый вычет в размере 13% от стоимости жилья, согласно Статье 220 НК РФ.

Специфические условия альтернативы

Сделка с участием несовершеннолетнего

Если в числе собственников продаваемой жилплощади имеется несовершеннолетний или лишенный дееспособности, то к стандартному пакету документов добавится еще официальное письменное разрешение на продажу недвижимости от органов опеки. При этом в случае ребенка родители обязаны обеспечить его жильем с условиями не хуже, чем продаваемое.

Альтернативная продажа квартиры и ипотека

Если один из участников цепи собирается приобретать жилье в ипотеку, схема усложняется за счет обременения, под которым будет находиться жилплощадь, до тех пор пока кредит не окажется выплачен. Если одна из квартир в цепи является залогом у банка, то понадобится разрешение кредитной организации на сделку.

Средства материнского капитала

Использование сертификата на материнский капитал при альтернативной продаже квартиры требует, чтобы детям и супругу были выделены доли на новой жилплощади.

Если покупаемая квартира приобреталась на средства маткапитала, понадобится письменное обязательство продавца предоставить детям другого жилья.

Обязательство должно быть заверено у нотариуса, в противном случае сделка не будет зарегистрирована.

6 опасностей альтернативной сделки с недвижимостью

Специализация: вторичная недвижимость Москва

Альтернативная сделка. Мой опыт. — блоги риэлторов | ЦИАН

За последний год я поучаствовала в трех сделках с недвижимостью.

1. Покупка квартиры в ипотеку мной и моим супругом (альтернатива).

2. Продажа квартиры моей мамы (без альтернативы).

3. Покупка квартиры моей маме по доверенности от нее (альтернатива).

Важно оговориться: У нас были простые альтернативы, где всего три звена: покупатель (мы), наш продавец, и продавец нашего продавца. В сделках было по две квартиры. Мы покупали одну квартиру, и наши продавцы покупали вторую квартиру.

В всех трех сделках мы не привлекали риелторов. Риелторы были только у продавцов в 1 и 3 сделках.

НИКАКОЙ РЕКЛАМЫ, просто личный опыт.

Для начала расскажу коротко о сделке #2.

Она не альтернативная, но нам процесс по сделке ооочень понравился. Мы обратились в Зеленый Банк (тут цензура, и названия писать нельзя) за сделкой под ключ. На их сайте ПО ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ есть эта услуга. Я от нее в восторге, хоть и все там не без проблем.

Получается, наши покупатели квартиры во Владивостоке, просто подали «откликнулись» на объявление по покупке квартиры. На этом этапе они ничего не платили.

Началась сразу юридическая проверка квартиры, от нас сотрудники банка попросили залить документы для проверки (документы подтверждающие право собственности, переход собственности, паспорт продавца и пр.

), хоть менеджер и обещал проверку ДО 5 рабочих дней, у нас она по факту заняла больше времени, хотя в квартире не было прописанных и собственник был один — моя мама. И наши покупатели, т.к. они торопились, они очень ругались с сотрудниками банка.

По итогу, когда проверка закончилась, банк попросил нас назначить дату и выбрать ЛЮБОЕ отделение Зеленого банка во Владивостоке. Потом оказалось, что мы могли из любых городов оформлять сделку. Т.е. моя мама могла быть в Москве, а покупатели во Владивостоке, и просто они бы заключили сделку на расстояние.

Но тем не менее мы все собрались в _Зеленом банке (я была в качестве моральной поддержки мамы). Сотрудница подготовила договор при нас, мы его прочитали, и все подписались. Потом участникам сделки сделали электронно-цифровые подписи, и они сразу отправили документы в росреестр. Потом менеджер оформила «безопасный платеж» или как-то так, это не аккредитив, это просто перевод, когда сделка будет одобрена росреестром, деньги просто поступят на счет, и ничего открывать не надо, и никому никуда ходить не надо. ОООчень удобно.

Читайте также:  Что делать если коллекторы пришли к вашему работодателю?

Тут же были произведены расчеты: покупатель оплатил всю сделку под ключи: туда входили юридическая проверка квартиры, дкп, перевод денег, электронная регистрация. Услуга во Владивостоке стоила 25т.р..

Причем судя по тому, что заявляет Зеленый Банк(точнее его сайт по покупке недвижимости), эта юр.проверка дает сертификат на возмещение до 10мил.

рублей, если будут какие-то проблемы с правом перехода собственности (об этом лучше почитать на сайте), и дают «справку», что покупатель добросовестный.

Из минусов, как я писала, проверка заняла больше 5 рабочих дней, и надо было постоянно пинать менеджеров. И еще менеджер три раза перепечатывала договор, потому что 3 раза косячила: то дату не ту прописала, то паспортные данные не все ввела. Т.е.

СЛЕДИТЬ за ними дано внимательно, все внимательно читать и проверять. Вся сделка (при учете перепечатывания договора) заняла меньше 1.5 часа.

И потом только маме, ровно через неделю пришла смс о переводе денег за квартиру на ее счет, а нашим продавцам информация, что они стали собственниками.

Сделка #3.

После такого прекрасного опыта, я ооочень хотела купить в Москве маме квартиру таким же образом. Но тут начались проблемы, что все квартиры, которые мы рассматривали, искали себе квартиру и настаивали на альтернативе.

Но я хотела заказать у Зеленого банка отдельно юр.проверку (т.к. не пользовалась услугами риелторов), но тут начались проблемы, Зеленый банк затянул проверку, потом у них какие-то косяки полезли. Я ходила с ними разбираться.

Короче проверку отдельно я так и не смогла заказать.

Но мы думали, что проведем альтернативную покупку в Зеленом банке, но когда я начала узнавать про аккредитивы Зеленого банка, то я не захотела так покупать квартиру.

Мне не понравилось, что аккредитив может быть открыт ТОЛЬКО между двумя лицами, и что я должна была переводить деньги третьему лицу (продавцу, своего продавца (звено 3), за вторую квартиру). Чем мне не нравился этот вариант? Да тем, что меня с 3 звеном не связывают договорные отношения.

И по факту у меня не было бы на руках подтверждения, что Я (от лица своей мамы, первое звено) отдала деньги своим продавцам (второму звену). И чтобы не возникло проблем, нам надо было всем обменяться Расписками или Поручениями (впервые услышала этот термин, типа второе звено, написало бы поручение первому звену, чтобы первое звено оплатило третьему звену в квартиру для второго звена).

Короче какая-то дичь. Да, я поняла, что 90% сделок оформляются именно так. Что всем всего хватает. Но я хотела перевести деньги именно своему продавцу (1 -> 2), а уже мой продавец пусть кому хочет переводит. Зеленый банк оказывается есть ТРАСФЕРНЫЙ аккредитив, это значит, что мы могли открыть аккредитив, и часть денег пошла бы 2му звену (они квартиру дешевле покупали), а часть денег 3му звену.

НО Зеленый банк такое делать отказался, т.к. якобы у меня (1го звена) с третим звеном НЕТ ДОГОВОРНЫХ отношений, но при этом делать аккредитив 1->3 — проблем Зеленый банк не видит, хотя тут то точно у меня нет договорных отношений с продавцом продавца.

Короче я ооочень долго общалась с сотрудниками Зеленого банка(у них есть отдел, которой дает бесплатную консультацию по аккредитивам, но тут нельзя оставлять электронный адрес, но думаю, в самом банке вы сможете его получить), но мы ни до чего не договорились.

В защиту сотрудников могу сказать, что они ооочень приятные, человечные, и прям ведут диалог, звонят, говорят, пишут доступным языком, вникают в проблему — но помочь в моем случае не смогли. Так что тут без негатива обошлось, но времени на это у меня ушло пару дней, при том, что эту почту я смогла получить только лично в отделение Зеленого банка по ипотекам (а таких на всю Москву штук 6)…

И тут на помощь мне пришел Францезский банк с российским названием (Р.Б). У них есть АЛЬТЕРНАТИВНЫЙ аккредитив. Его суть в том, что я перевожу деньги на счет продавца и пишем в назначение платежа, покупка квартиры. Продавец тут же открывает аккредитив на своего продавца, и пишутся условия не раскрытия аккредитива.

Если сделка не состоится и условия не будут выполнены (хотя бы один из 2х дкп не пройдет регистрацию), то деньги уйдут МНЕ, первому звену (все остальные банки, делают возможным перевод денег только обратно человеку открывшем аккредитив, а это для меня опасно, ибо мой продавец может не возвращать деньги, и с ним придется судиться).

Правда с Р.Б. много много много всякий приколов. (Р.Б. — это банк, но у них есть банк, который занимается только ипотеками, Р.Б.Дом., и это разные банки)

1. сложно перевести деньги прямо в Р.Б.Дом если у вас там уже нет открытого счета (я не уверена, но вроде как его можно открыть, там только в момент какой-то сделки).

2. Вывод денег. Сам Р.Б.Д. позволяет обналичить деньги, но с АДОВОЙ комиссией, чуть ли 5 т.р. с миллиона. т.е. за 10 мил, с вас могут снять 50т.р., т.е. нет какой-то ограничивающего максимума. Хотя легенды (! и это ужасно, что НИКТО из работников Р.Б. и Р.Б.Д.

, не может дать 100% верную инфомрацию!), но хотят легенды, что можно бесплатно вывести деньги из Р.Б.Д. в Р.Б., и там заказав деньги в кассе, и придя с документами о покупке квартиры, вам без комиссии отдадут деньги. А перевод в другой банк из Р.Б.Д.

стоит от 1500-2000, но там надо узнавать у других банков, сколько будет комиссия за снятие.

Ходили опять же легенды, что в Зеленом банке такие деньги можно снять через месяц без комиссии, хотя потом вроде как опроверглись эти легенды, и воде как если будет назначение платежа раскрытие аккредитива за покупку квартиры (или что-то такое), то Зеленый банк даст деньги без комиссий — но это все надо проверять.

3. Как клиент Р.Б., могу сказать, что у чуваков колоссальные проблемы с поддержкой и консультацией (у Р.Б.Д. хороших спецов больше, а вот Р.Б. — прям жесть). Очень низкие знания у поддержки, даже в филиалах не могут дать точную информацию. Куча вопросов и непонимания.

4. Еще есть прикол во банках с ценами на аккредитивы. Например, в Р.Б.Д. аккредитив за собственные средства стоит 3900р, а если у вас ипотека в Р.Б.Д. , то аккредитив будет 2000р. А вот в Зеленый банк наоборот, аккредитив за собственные средства стоит 2000, а за ипотечные 3400. Поэтому забавно, но тоже это надо узнавать.

5. Перевод большой суммы денег из Зеленый банк (мама перевела мне деньги на счет Зеленого банка), а вот перевод в Р.Б. мне стоил всего 1500р и прошел меньше чем за сутки — т.к. эти банки в Системе Быстрых Платежей участвуют. А с Р.Б. на Р.Б.Д.

(я ипотечный клиент, и у меня есть счет, с которого я гашу ипотеку) — перевод был бесплатный, и деньги почти моментально поступили на Р.Б.Д.

(хотя при погашение ипотеки, деньги бывают зависают на 1-2 дня, но это если на выходные или праздники платеж приходится).

И так, схема самой альтернативной сделки: Мы открываем счет на мою маму в Р.Б.Д. , и счет на второе звено в Р.Б.Д. . Я перевожу большую часть суммы за квартиру второму звену (эта сумма равна, цене второй квартиры).

Открывается альтернативный аккредитив со всеми условиями, вторым звеном на первое звено, на сумму их договора (сумму, которую я перевела второму звену на счет). Потом я отрываю на оставшуюся сумму аккредитив на второе звено.

Мы подписываем все договора, отдаем это регистраторам (предварительно все пишем доверенности на регистраторов, чтобы те подали документы за нас, эта доверенность нотариальная и будет стоить денег). Когда проходит регистрация, нам отдают договора и ЕГРНы, продавцы идут в Р.Б.Д.

и открывают аккредитивы. И потом будет процесс передачи квартир (и подписание актов приема-передачи). Конец.

Сделка #1

Теперь про мою первую сделку. Она была через ипотеку. Она очень похожа на третью сделку (собственно про Р.Б.Д. и про такой аккредитив, мы узнали после этой сделки, и желание получить такой аккредитив у Зеленого банка у нас возникло после этой сделки, но оказалось, что Зеленый банк не гибкий в этих вопросах).

У нас была точно такая же сделка со звеньями и продавцами, одно отличие, наш продавец (второе звено) покупал более дорогую квартиру. И получилось, что мы перевели деньги ему на счет, он (наш продавец) открыл альтернативный аккредитив на третье звено. И потом наш же продавец (второе звено), открыл на недостающую сумму второй аккредитив на третье звено.

Хочу также похвалить Р.Б.Д. , потому что в этой сделке мы брали не сторонних регистраторов, а тех кто прям базируются в Р.Б.Д. , и также там есть Нотариус у которого все быстро можно сделать.

Когда мы делали эту сделку, то было очень приятно: нам выделили закрытую большую переговорную с шикарным видом на МоскваСити, к нам приходили по очереди все специалисты: наш ипотечный менеджер, юрист по договорам, аккредитивный менеджер, все нас водили за ручки в кассы для переводов денег, потом также за ручку нас повели к нотариусу, который уже знал что нам надо дать. Все было так приятно, и легко… Т.е. у меня был положительный опыт при этой сделке. Поэтому я с позитивом отнеслась к проведению 3ей сделки в Р.Б.Д. .

Читайте также:  Порядок назначения и особенности выплаты алиментов в пользу родителей

Но пожалуйста, узнавайте все подводные камни, потому что с Р.Б.Д. может быть не всем комфортно работать.

Например, вы без бешенных комиссий из другого банка не переведете туда деньги, если у вас еще нет счета в Р.Б.Д. , а наличкой принести всю сумму за квартиру — ни каждый решится.

Мы несли сумму первоначального взноса, и это было напряжно — мне не понравилось в 21 веке, ходить с большой (для меня) суммой денег.

Эпилог

Все эти сделки мы проводили без риелторов с нашей стороны. Но это не призыв отказываться от риелторов. Нам пришлось много чего читать, много чего гуглить. Но не скажу, что риелторы с которыми я взаимодействовала (которые были от лица продавцов) производили на меня хорошее впечатление. Даже они косячили, даже они не знали про все возможные аккредитивы.

Я считаю, что сделка под ключ от Зеленого банка, это очень крутая штука, и она может оздоровить рынок риелторов, т.е. за счет того, что легкие сделки будут дешевыми и быстрыми у Зеленого банка (25-35 т.р. под ключ, вместо 100+ от риелторов + еще регистраторы около 7-10 т.р.

+ госпошлины 2т.р, + договор 3т.р., + аккредитив 2-4т.р., + нотариальные доверенности — 2-4т.р.

), и я думаю, что такие сервисы уберут с рынка плохих риелторов, и останутся только «прошаренные акулы», которые действительно профи и которые будут вершить сложные штуки, и помогать при трудных сделках.

Я очень рекомендую изучать банковские продукты. Например, у Зеленого банка уже есть продукт быстрой оценки квартир — где они за 150р, могут сказать сколько стоит аналогичная квартира, причем сказать это не из объявлений на циане, а именно (как они утверждают) из информации о реальных сделках на их портале. Т.е.

я так понимаю (я на это надеюсь), что они видят реальные дкп и реальные деньги, которые получает продавец за свою квартиру, и на основе этой информации говорит о рекомендованной цене на вашу квартиру, а не просто по ценам на циане где продавцы только выставляют квартиру за желаемую цену, а продать ее могут как дороже-так и дешевле.

И круто знать, эту информацию, это позволит понимать на сколько вы переплатите, или на сколько выгодно тот или иной объект.

Это не реклама никого. Это просто мой личный опыт. Цены на период август 2020-март 2021 года. Цены могут меняться, их НАДО узнавать у банков, ибо даже сотрудники банков каждый раз говорят разную стоимость.

Желаю всем удачи в покупке и продаже квартир. И чтобы никто не был обманут или обижен. Пусть для всех эти сделки будут взаимовыгодные и удачные!)

Какие трудности могут возникнуть при альтернативной сделке с недвижимостью

Отвечает Феликс Альберт,
Риелтор и эксперт по недвижимости ДомКлик, г. Москва

Недостаткову так называемой альтернативы, или цепочки, несколько.

Альтернативная сделка — это всегда дольше. Процесс выглядит следующим образом. Вы выбрали себе квартиру, и авансировали ее. Собственник выбранной вами квартиры часто только после аванса идет выбирать себе другую квартиру, а его слова «альтернатива подобрана» могут быть лукавством, чтобы вы успокоились и ждали.

Это занимает от пары недель до месяца. На ваше несчастье он тоже выбрал себе квартиру в которой собственники покупают другую взамен, то есть тоже альтернативу.

Вы уже догадались, что еще пару таких итераций и вы будете ждать сделку 2 месяца, а иногда и дольше.

Риск изменения цены после аванса. Вы внесли аванс по определенной цене. В процессе поиска альтернативы собственники выбранной вами квартиры не смогли найти себе недвижимость в рамках бюджета, сформировавшегося из накоплений/ипотеки и предложенной вами цены. Что они делают?

Правильно, идут к вам и предлагают доплатить за их более дорогой выбор. И хорошо, если это происходит ДО сделки.

Были случаи, когда один из участников цепочки вдруг решал, что «никуда они все, другие участники сделки, не денутся» и поднимал цену прямо перед ячейкой в банке.

Отказ от сделки одного из участников уже выбранной цепочки. В результате изменения в цене одного из объектов в цепочке один из собственников отказывается от сделки. Теперь вы не только потеряли время на то, чтобы всех собрать. Нужно начинать все заново, и хорошо если вы покупатель вначале цепочки и цена на рынке падает. А что если растет?

Сложности при передаче платы за недвижимость. Вы покупаете квартиру за миллион. Собственник приобретаемой вами квартиры покупает за 2 миллиона. Это значит свой миллион вы отдаете не собственнику выбранной вами квартиры, а собственнику недвижимости, в которую он переедет. Вы отдаете деньги тому парню, с которым у вас в принципе нет никаких отношений.

Проблемы с освобождением недвижимости после покупки. У меня в практике была история, когда собственник альтернативы, пожилая женщина, переезжала в другой город.

При покупке недвижимости в другом городе у нее возникла проблема с освобождением приобретаемой квартиры. Ее вынудили ждать 3 недели до переезда.

И 2 из них новый владелец ее квартиры жил вместе с ней, так как другого выбора у него тоже не было.

Как вы понимаете, при «свободной продаже» этого не могло бы произойти.

Проблемы с регистрацией перехода права. Здесь возможны 2 проблемы: отказ в регистрации или приостановка регистрации перехода права по одной из квартир в цепочке.

Сегодня в Москве сложилась следующая практика. Или вы идете в МФЦ с альтернативной цепочкой и подаете пакеты документов на каждый из объектов или нанимаете регистратора или регистрируете переход права через нотариуса.

Если вы не указали взаимозависимость регистрации перехода права по всей цепочке, то есть вероятность, что по одной квартире регистрация пройдет, а по другой будет приостановлена или вообще отказано в регистрации.

Если у вас есть вопросы к риелтору — задавайте в х! Наши эксперты обязательно на них ответят ????

Свободный или альтернативный тип сделки — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости

Риелторы ещё называют такой тип сделки прямая. Такие сделки самые простые и быстрые. Есть только две стороны — продавец и покупатель. Покупатель получает квартиру, продавец получает деньги. На этом сделка завершена.

Альтернативный тип

Большая часть продаж на рынке вторичного жилья — это альтернативные сделки, потому что подавляющее число собственников продают квартиру, чтобы купить другую. Делается это одновременно, то есть в один и тот же день заключаются договоры купли-продажи сразу на обе квартиры (или больше, если совершается несколько альтернативных сделок).

В альтернативной сделке участвуют как минимум три стороны — покупатель, продавец одной квартиры и продавец второй квартиры. Основную сумму в такой сделке вносит главный покупатель, а остальные участники фактически меняют с доплатой свои квартиры на другие.

В подобных сделках бывает до 5-6 сторон — такие длинные альтернативные цепочки стараются делить на части, потому что процесс согласования условий со всеми сторонами может сильно затягиваться.

Вас как покупателя сразу должны предупредить, что сделка альтернативная и придётся подождать, пока соберётся нужная цепочка и будут проверены документы на все квартиры. Если вас такой вариант устроит, вы вносите предоплату.

За альтернативную сделку не стоит браться без помощи риелтора, потому что собрать всю цепочку и реализовать схему сделки самостоятельно сложно.

Порядок альтернативной сделки

Чаще всего альтернатива бывает двух типов:

  • Уменьшение площади с доплатой. Например, пожилой владелец квартиры хочет сменить свою трёшку на однушку и при этом не менять район. Он продаёт квартиру, на часть полученных средств тут же покупает однокомнатную квартиру и получает доплату (оставшиеся от продажи деньги).
  • Увеличение площади. Например, молодая семья продаёт свою однушку, тут же использует полученные средства и доплату, чтобы купить трехкомнатную квартиру.

Возможная ситуация: у молодой семьи есть двухкомнатная квартира в центре города. Но семье в ней тесно, и она хочет купить трёхкомнатную. Нашёлся и подходящий вариант: если продать двушку в центре, денег как раз хватит на трёшку чуть подальше от центра, и ещё на ремонт останется.

Но есть нюанс: владелец трёшки хочет продать её, чтобы купить однушку, а на оставшиеся деньги — машину и участок в области. Чтобы успешно зарегистрировать сделку, нужно сперва найти покупателя на двушку и получить от него аванс.

Затем отдать этот аванс владельцу трёшки, а он, в свою очередь, внесёт аванс за однушку. При этом риелторы всех сторон должны тщательно проверить документы на все три квартиры.

А затем все три хозяина и покупатель двушки со свободными деньгами встречаются в один и тот же день в одном месте: заключают договоры и передают деньги.

Для квартир с ипотекой порядок альтернативной сделки остаётся тем же, нужно только помнить, что у каждого банка свои требования к пакету документов и финансовому расчёту, и это может влиять на сроки.

Если в альтернативной сделке участвуют несколько покупателей с ипотекой, придётся выбирать один банк или искать другой объект недвижимости.

Кстати, регистрация ипотечной сделки в среднем проходит за 4 дня, а обычной — за 10 дней

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Ксения Копалова.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *